La «cláusula berlinesa» y la sentencia del Tribunal Constitucional sobre Ley catalana 11/2020

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El Tribunal Constitucional declara la inconstitucionalidad de la Ley catalana 11/2020 en cuanto a la contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda. La declaración del Tribunal pone en duda la legalidad de la “cláusula berlinesa” que muchos arrendadores han utilizado en Cataluña.

La controvertida ley de arrendamiento

La citada Ley regulaba la renta establecida entre el arrendatario y arrendador, obligando a las partes a seguir los “índices de referencia” de precio por m2 según la zona o barrio, publicados oficialmente en la página de la “Agencia de la Vivienda de Cataluña”. Las rentas pactadas no podían superar dicho índice. El incumplimiento de la norma fue sancionado, de hecho hubo casos ejemplares de penalización de los propietarios que no se adaptaron a la nueva ley. 

La Ley Catalana 11/2020 causó una escasez de vivienda en Cataluña debido a que muchos de los propietarios de los pisos en alquiler no se decidían a ponerlos en el mercado. La inseguridad causada por la posible declaración de inconstitucionalidad de la ley agravó la tendencia aún más. La disponibilidad de vivienda se vio reducida hasta un 50%. La Ley tampoco ayudó a que los precios de alquileres barajan. En caso de Barcelona la bajada de los precios de alquiler fue menor que en las ciudades que no aplicaban dicha ley (un 8,2 % en la ciudad catalana respecto al 9,3 % de la capital española).

El Tribunal Constitucional estima que la normativa supone una invasión de la comunidad autónoma en las competencias del Estado que reconoce el artículo 149.1.8 de la Constitución. 

La «cláusula berlinesa» como solución

La introducción de la Ley catalana 11/2020 provocó a los arrendadores a que buscaran soluciones que les amparen ante las posibles limitaciones de los alquileres en el futuro. La más usada fue una cláusula preventiva, introducida en los contratos de arrendamiento, llamada “cláusula berlinesa” ya que hacía referencia a las soluciones implementadas por los arrendatarios berlineses cuando una ley similar entró en vigor en la capital alemana.

Dicha cláusula especificaba dos rentas diferentes: una coincidente con el límite fijado por el Índice de referencia del legislador autonómico, y otra, más alta, que se aplicaría en el caso de la eventual inconstitucionalidad de la normativa que topaba las rentas.

¿Cómo afecta la sentencia del Tribunal Constitucional a los contratos con la «cláusula berlinesa?

¿Afectará la decisión del Tribunal Constitucional a los contratos de arrendamiento con la “cláusula berlinesa»? El propio Tribunal matiza que los efectos de la declaración de inconstitucionalidad se aplicarán pro futuro o ex nunc, quiere decir, sin retroactividad, con la finalidad de preservar el principio de seguridad jurídica y la estabilidad de las relaciones contractuales.

En caso de los contratos con esta cláusula preventiva la decisión del Tribunal parece haber limitado las posibilidades de revisión de la renta establecida en el contrato por parte del arrendador. No obstante, los contratos que incluyen la cláusula berlinesa ya contemplaban de antemano la nulidad de la normativa limitadora de alquileres. Obviamente será el arrendatario quién en este caso tendrá que afrontar las rentas mayores, habiendo sido advertido del posible desenlace de la causa ante el Tribunal Constitucional. Tanto la renta futura como su impacto económico al arrendatario se expresaban claramente en el contrato firmado, por lo cual la “seguridad jurídica” invocada por el Tribunal Constitucional no se verá afectada. 

Las Cámaras de Propiedad han reconocido las cláusulas berlinesas como legales, es más, fue una solución que recomendaban incluir en los contratos de arrendamiento. No obstante, la Agencia Negociadora del Alquiler es de opinión contraria, ya que en su opinión la intepretación a favor de dicha cláusula perjudica al arrendatario privándole de la seguridad a la hora de saber la cuota de la renta que le tocará afrontar.

 

Fuentes: elnotario.es, fotocasa.es, elpais.com, idealista.com

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Un pensamiento en “La «cláusula berlinesa» y la sentencia del Tribunal Constitucional sobre Ley catalana 11/2020”

  • Mark

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